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상업용 투자 전문가

에드워드 최

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“위기나 공황이 한창일 때는 정상적인 가치기준이라는 게 없다. 부동산과 주식 투자 모두 인간의 심리가 깊이 관여하는 심리게임이다.” 

캐나다 출신의 전설적인 투자전문가인 David Dreman의 말이다. 이처럼 역발상 투자가란 한마디로 많은 사람이 투자를 꺼릴 때 과감하게 투자하고, 모든 사람들이 투자하려고 몰려들 때 오히려 서서히 빠져나오는 사람들을 말한다.

즉, 대중에 역행하여 시장을 이기는 투자 전략을 말한다. 이러한 역발상 투자의 성공여부는 투자심리 게임에서 얼마나 이성을 잃지 않고 노련하게 대처하는가에 달려 있다.

특정 부동산 시장에 사람들이 비이성적으로 과다하게 몰려들 때 부자들은 그 근처에도 가지 않는다. 

부자들은 현장을 중요시하며, 이를 바탕으로 투자 여부를 결정한다. 다른 사람들이 가지 않는 길을 걸으며 성공하는 부동산 투자의 선구자가 되는 것이다.

반면 부자가 되지 못하는 사람들은 이리저리 휩쓸리는 ‘따라쟁이’들이다. 이들은 가격이 떨어질 때는 두려움에 사로잡혀 움직이지 않는다. 그러다 가격이 올라갈 때는 대출을 무리하게 끼면서 ‘묻지마 투자’를 한다. 

또한 살아있는 현장보다는 죽어있는 이론에 열광하며, 시장 분위기에 편승해 투자를 결정하는 우를 범한다.  

1998년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 부동산 가격은 끝도 없이 추락했다. 당시 대부분의 사람들은 그 때가 부동산 매수에 있어 최적의 타이밍이라는 사실을 몰랐다. 지나고 난 지금에서야 다들 그때 샀어야 했는데 하고 후회한다. 

부자들은 부동산값이 떨어질 때도 향후 10~15년 뒤의 미래가치를 보고 투자에 나선다. 

그리고 모두들 매입을 꺼리는 시점에 저렴한 가격으로 사들여 시세가 회복된 이후 매도했다. 부자들의 대표적 역발상 투자방식이다. 

이처럼 부자가 된 사람들은 모두가 꺼리는 시점에 싼 값에 사들여 비싸게 되팔았다는 공통점이 있다. 

부동산 하수는 부동산 시장에 대해서 약간의 착시현상을 가지고 있다. 

그들은 시장이 달아올라 가격이 올라가는 경우에 비이성적인 투자에 나선다. 평소 합리적인 사람들도 부동산값이 오르면 이성을 잃게 된다.

이때 발 벗고 매입에 나서면서 상투를 잡아 손해를 보는 사람들이 많다. 반면 부동산값이 하락하면 좀 더 떨어질 것이라고 생각하고는 좀처럼 매수에 나서지 않는다.

가격이 떨어질수록 이들은 시장을 외면해 버린다. 그렇게 매수 시점을 놓치고 부자가 될 수 있는 기회를 실기해 버린다. 

역발상 투자의 귀재가 되면 부자가 될 수 있다. 부자들은 시장이 공포스럽게 침체되어 있는 상황에서도 긍정의 힘으로 질 좋은 사냥감을 찾는다. 부동산 가격이 떨어진다고 모두가 몸을 사릴 때도 그들은 과감히 베팅한다. 비록 지금 가격이 떨어지고 있다고 해서 미래에도 절대로 수익이 없을 거라고 섣불리 판단하지 않는다.

부자들은 모두 역발상 투자가였다. 적어도 내가 만나온 수많은 부자들은 그렇다는 말이다. 

반면 부자가 아닌 사람들은 침체되어 있는 시장에서는 한 발자국도 움직이지 않는다. 부자가 되고 싶다면 시장을 거꾸로 보는 습관을 가지자.

◈ 투자자의 기본 덕목 ‘인내’

여러분은 자전거 좋아하시나요? 투자는 자전거와 비슷한 면이 많다. 누구나 쉽게 하는 것 같아 시도하지만 중심을 잡기까지 의외로 어려운 점이 많다. 

그리고 자전거로 옆 동네까지 갈 땐 별일이 없지만, 자전거로 긴 여행을 떠나게 되면 예기치 못했던 수많은 난관에 봉착하게 된다. 

투자도 그렇다. 시작할 때는 ‘초심자의 행운’으로 이익을 얻으며 쉬워 보이기도 하지만, 투자의 시간이 길어지면 본격적으로 난관에 봉착하게 된다.

종종 장거리 사이클링을 하다 보면 ‘여기서 더 타다 가는 사고가 나든가, 다치든가 한다. 그만하자’, ‘여기서 무리하면 향후 생활하는 데 분명 지장이 있을 거야’ 등의 생각을 하게 된다.

포기할 많은 이유가 머리를 맴돈다. 하지만 자전거 경력과 경험이 많은 사람들은 어려운 고비와 순간을 뚫고 넘으면 완주의 성취감을 느낄 수 있다는 걸 알고 있다. 

그들에게도 힘든 시간은 있지만 경력자들이 완주를 할 수 있게 하는 원동력은 경험을 통한 ‘자제력’이다. 

‘지금 힘든 건 맞지만 이 고비만 넘기면 완주할 수 있어.’

‘나만 힘든 게 아니야. 누구에게나 힘들 거야. 포기하지 않고 조금만 지나면 또 나아질 거야.’

이렇게 여러 경험치가 쌓이다 보면 어려움이 왔을 때, ‘올 게 왔구나’ 하고 초보 때보다 쉽게 넘기기도 한다. 

이런 ‘인내’의 감정은 투자에서도 적용된다. 참고 견뎌야 하는 과정이 왜 그렇게 많은지 과정 중엔 고통스럽지만, 그 고비를 넘고 나면 성취감을 얻을 수 있다는 것이다. 바로 투자자에게 필요한 첫 번째 덕목이기도 하다.

이 외에도 투자를 하다 보면 끊임없이 인내해야 하는 순간들이 온다. 

인내 없이 정상에 간 사람은 없다. 투자는 참을 인(忍) 3개가 아니라 일곱 번씩 일흔 번이라도 기꺼이 해야 하는 영역이다. 참을 인이 몸에 배어야 우리는 투자자로서 필요한 덕목을 쌓아가게 되는 것이다.

* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.