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상업용 투자 전문가

에드워드 최

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 제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 지난 8월 23일 잭슨홀 미팅 기조연설에서 "정책을 조정할 시간이 도래했다. 우리의 여정은 방향이 명확하다"고 하며 금리인하를 시사하자 한동안 안전자산에 몰렸던 자금들이 주식과 부동산 등으로 이동하는 머니 무브 현상이 나타나고 있다. 

우리는 몇 살까지 일을 할 수 있을까? 이제 100세는 기본수명인 시대다. 의료기술이 발달하면서 120세, 심지어는 150살까지 생존할 수 있다는 과학자의 주장도 들린다. 문제는 우리가 60대-70대에 은퇴하고 노동을 통해서 더 이상 돈을 벌 수 없는데 90-100대까지 산다는 것이다. 

그렇다면? 최소 20년, 최대 40-50년 동안 쓸 생활비와 의료비 등 노후자금을 준비해야 하며 은퇴 후에도 투자자로 먹고 살아야 한다는 것이다. 이러한 이유로 투자는 우리에게 더 이상 선택이 아니라 생존일 수밖에 없다. 

투자를 결심했다면 어떤 투자방법을 선택할 것인가 고민된다. 한 가지 투자방법만 고집할 필요는 없지만, 자신의 성격에 맞는 투자방법을 선택하는 것이 효과적이다. 부동산, 주식, 금, 달러, 원자재, 그리고 코인 등 수많은 투자종목이 존재한다.

어떤 투자방법이든 자신에게 맞는 방법을 찾아서 꾸준히 투자하는 것이 중요하다. 최근 몇년간 미국 소비자물가지수와 실제 우리가 피부로 느끼는 장바구니 물가는 엄청나게 올랐다. 

아무리 이자를 많이 주는 적금에 가입해도 인플레이션이나 물가를 따라가기가 어렵다. 그래서 투자는 더는 선택이 아니다. 생존을 위해 반드시 해야 한다. 특히 노후에 일하지 않으려는 사람일수록 하루빨리 투자 공부에 집중해야 한다.

이같은 상황에서 우리에게 생존을 위한 실질적인 대책은 무엇인가? 현금흐름(Cash Flow)을 창출하는 자산을 갖는 것이 가장 현실적인 대안이다. 100세 시대에는 투자시계가 길어진 만큼, 안정적인 현금흐름이 나오는 자산을 중심으로 투자해야 한다. 

수명이 길어졌기 때문에 은퇴 후에도 투자를 계속해야 생의 마지막 순간까지 빈손으로 지내지 않고, 내 신체수명과 내가 가진 돈의 수명이 괴리가 생기지 않도록 평생 현금흐름을 만들어 나가는 것이 중요하다.

이미 언급했듯이 저축은 위험부담이 없다는 장점이 있지만, 물가가 상승하고 화폐가치가 떨어지는 인플레이션을 결코 따라갈 수 없다는 큰 단점 때문에 재테크의 지름길이 되기 어렵다. 

반면에 상가와 같은 수익형 부동산 투자는 렌트비에 인플레이션이 계속해서 반영되어 올라가기 때문에 인플레이션으로 인한 손실은 염려하지 않아도 된다는 큰 장점이 있다. 즉, 물가가 오르는 만큼 렌트비 또한 함께 지속적으로 올라간다. 게다가 수익형 부동산을 충분히 장기간 보유한다면, 부동산 가치가 상승하는 시세차익도 보너스로 얻게 된다. 

지역 부동산 시장을 꼼꼼하게 분석해서 수요와 공급의 상관관계를 잘 따져보고, 현실 가능한 렌트비와 관련된 모든 비용을 잘 계산한 후에 신중하게 투자를 한다면, 상가와 같은 수익형 부동산은 더 없이 좋은 재테크, Passive Income의 수단임에 틀림 없다. 또한, 노후를 대비해 장기적으로 투자를 고려한다면 ‘꼬리’보다 ‘머리’에 주목해야 한다. 즉, 우량지역과 우량자산으로 압축하는 것이 ‘덜 빠지는 부동산 고르기’ 전략이다. 

인구와 수요가 줄어드는 지방과 외곽의 비인기 지역 부동산은 가격하락폭이 더욱 커질 것이므로 인기지역을 중심으로 투자해야 한다. 

진정한 시세차익을 거두려면 가치가 오를 수 있는 물건에 투자해야 한다. 가치가 오른다면 가격은 당연히 오르는 것이고, 기회비용과 물가인상률을 제외하고도 상당한 수익을 달성할 수 있다. 

따라서 지금부터 5년, 10년 후에도 공급보다 수요가 많은 부동산이 무엇이고 어디인지 스스로 연구하고 분석해 보아야 한다.

그리고 장차 소득원이 사라지는 노후 및 은퇴시기 이후에 중점을 둬야 할 것은 자산보다 정기적인 수입을 확보한다는 마음으로 미리부터 부동산에 투자 마인드를 갖춰야 한다. 

자산을 늘리기 위해 욕심을 내 부동산 투자에 나서기보다는 투자원칙을 세워놓고 미리 알짜 부동산에 대한 종목 공부에 매진해야 한다. 

부동산으로 부자가 된 사람들은 모두가 매입을 꺼리는 시점에 저렴한 가격으로 사들여 시세가 회복된 이후 비싸게 되팔았다는 공통점이 있다. 

반면 부동산 하수는 시장이 달아올라 가격이 올라간 업종이나 매물을 남들 따라 매수해 상투를 잡아 손해보는 경우가 대부분이다. 

부동산 고수들은 시장을 관망하다가 경기순환과정에서 회복단계로 접어들기 전의 저점에서 투자하는 등 적정한 투자시기를 잘 선택한다. 부동산 부자들은 모두 역발상 투자가였다. 부자가 되고 싶다면 시장을 거꾸로 보는 습관을 갖자.

부동산 고수들의 공통점 중 또 다른 사항은 정보판단 능력과 실천능력이 남다르다는 점이었다. 고수들은 정부정책을 미리 읽고 행동한다.

대부분의 사람들은 그런 고급정보를 어떻게 얻느냐고 하소연을 하지만, 사실 모든 정보는 우리가 매일 접하는 신문과 방송뉴스, 인터넷 안에도 다 들어 있다. 

정보라는 것은 결국 관심을 가지고 있는 사람들에게 포착되는 것이고, 또 그 정보를 끊임없이 추적해온 사람들에게 걸려 들게 되는 것이다. 

이런 노력의 과정 없이 누군가가 던져주는 고급정보만을 원하는 사람이 있는데 이것처럼 바보같은 행동은 없다. 실패한 사람들의 대다수는 다른 사람의 말만 믿고 뒤늦게 투자해서 낭패를 봤다고 말한다. 보통 사람들은 연예인 뒷이야기나 정치인들이 싸운 이야기에 관심을 가지고 재미있어 한다. 그러나 고수들은 대통령이나 연준 의장이나 정책 당국자들이 서로 어떤 이야기를 나눴는지에 관심을 가진다. 변화되는 정책내용도 중요하지만, 고수들이 가장 주의 깊게 보는 부분은 그 행간에 담긴 의미, 즉 고위관료나 책임자들의 정책적 의지다. 

그 행간에 담긴 의지, 숨은 속뜻을 읽고, 현실성 여부와 시장 파급효과를 미리 예측해보는 것이다. 특히 부동산은 정부정책에 민감하게 반응하기 때문에 정부정책의 속내를 읽어내는 것을 게을리하면 안 된다. 부동산 시장 전망과 정책변화의 커다란 줄기, 소위 큰 흐름을 항상 읽고 있어야 한다는 말이다. 

상업용 투자 전문가

에드워드 최

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* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.