• 목록

전문가들 “북텍사스 주택시장 복잡한 요인들 작용”

DFW 주택 시장에 4개월 연속 활성 주택 목록이 작년 수준을 훨씬 웃돌고 있고 주택 재고도 12년 만에 최고치를 기록했지만 공급 급증이 의도한 효과가 아직 나타나지 않고 있다는 분석이다.

텍사스 A&M 대학의 텍사스 부동산 연구 센터, 북텍사스 부동산 정보 시스템 및 메트로텍스(MetroTex) 부동산 협회의 데이터에 따르면 지역의 주택 판매 완료는 지난해 6월보다 약 12% 감소했으나 주택 중간 가격은 크게 변하지 않았다.

부동산 전문가들은 “필요 주택 공급이 충분히 늘어나지 않았으며, 비싼 주택들이 시장에 나오면서 재고가 늘고 있는 것”이라며, “여전히 모기지 이자율은 높고, 주택 구입 여력은 여전한 우려 사항”이라고 지적했다.

메트로텍스의 저스틴 랜던(Justin Landon) 최고경영자(CEO)는 “올해는 변동성이 매우 컸다”라고 말했다.

DFW 대도시권(metroplex)에는 활성 주택 매물이 2만 7,900개가 조금 넘는 것으로 나타났다. 이는 2023년 6월보다 44.7% 증가한 수치이다.

또 지난 5월 활성 주택 매물은 2만 5,900채를 넘어섰고, 3월과 4월에도 활성 매물이 전년 대비 크게 증가했다.

현재 DFW지역의 주택재고는 3.8개월로 2012년 11월 이후 최고치를 기록했다.

하지만 부동산 전문가들은 “아직 구매자 중심 시장은 아니다”라며 “주택 재고 증가만으로는 충분하지 않다”고 전했다.

이들은 주택 시장이 구매자와 판매자 사이에 균형을 이루는 것으로 간주되려면 6개월 간의 재고가 필요하다고 말한다.

또한 관련 보고서는 판매가 감소했음에도 주택 가격이 크게 변화하지 않았음을 보여주고 있다.

지난 6월 DFW지역의 중간 판매 가격(median home sales price)은 40만 5천 달러로 전년 동월 대비 1.2% 하락했다. 

예비 데이터에 따르면 2024년에 전년 대비 중간 가격이 하락한 것은 이번이 처음이다.

6월에 마감된 주택 거래는 약 8천 3백 건으로 지난해보다 11.6% 감소했다.

대부분의 북텍사스 카운티에서는 중간 가격이 소폭 감소하고 판매도 줄었다.

달라스 카운티의 주택 중간 가격은 37만 달러로 지난해보다 3.8% 하락했고 판매 완료된 주택 거래는 1천 7백 건 이상으로, 같은 기간 동안 18% 감소했다.

콜린 카운티의 주택 중간 가격은 51만 5천 달러로 전년 대비 4.6% 하락했고 판매 완료된 주택 거래는1천 480건으로 5.8% 감소했다.

주택 판매 기간도 늘어났는데, DFW 지역 주택은 상장부터 최종 클로징까지 지난해보다 5일 늘어난 78일 동안 시장에 나와 있다.

지역 주택 가격이 내려가지 않는 이유는?

UT알링턴의 부동산 및 금융학과 슈리람 빌루푸람(Shriram Villupuram) 교수는 

현재 보여지는 주택 공급 급증은 부분적으로 고가의 주택이 시장에 나온 것이기 때문”이라고 말했다.

그는 “이 같은 고가의 주택은 적정한 가격의 저렴한 주택을 찾은 많은 구매자들의 구미를 당기지 못한다”라고 부연했다.

그는 “최고급 맨션을 말하는 것이 아니라 중간 가격보다 높은 주택들에 대한 것”이라며 “이들 주택들이 잘못된 재고 증가를 야기하고 있다. 이는 주택 구입 여력을 개선시키는 공급이 아니다. 현재로서는 무의하다”라고 분석했다.

또한 주택판매에 영향을 미치는 주요 요인 중 하나는 이자율이다.

4월 중순부터 5월 중순까지 평균 30년 모기지 금리는 주택 시장 활동을 위협하는 상징적인 임계값인 7% 이상이었다.

6월과 7월까지 모기지 금리는 이 수준을 맴돌았고, 지난 11일로 끝나는 주의 이자율은 6.89%였다.

주택 동향 분석 기업인 레지덴셜 스트레지스(Residential Strategies)의 테드 윌슨(Ted Wilson) 대표는 “높은 금리로 인해 구매자들이 주저하고 있는 가운데 여름 판매 시즌이 다가오고 있다”고 말했다.

그는 “주택 시장이 나아지려면 모기지 이자율이 6.5% 범위로 낮아져야 하고 DFW의 일자리 재배치 수치가 개선되어야 한다”고 말했다.

윌슨 대표는 “지금은 주택 구매력이 가장 큰 문제”라고 말했다. 

그는 “우리가 봄에 보았던 억눌린 수요는 지금은 그다지 강하지 않다”라며 “시중에 재고는 많지만 여전히 가격이 비싸다”라고 전했다.

한편 시장이 오랫동안 기다려온 금리 인하가 언제 이뤄질지는 불투명하다. 

로이터 통신에 따르면 연준 정책입안자들은 2024년에는 단 한 차례만 금리 인하를 예상하지만 2025년에는 4차례 인하할 것으로 예상하고 있다.

정리=박은영 기자