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부동산 투자에서 성공하려면 무엇보다 정보를 선점하는 능력이 있어야 한다. 남보다 빨리 고급 정보를 입수해서 결단력을 가지고 결행해야 한다. 하지만 이런 능력을 가진 사람들은 극소수에 불과하고 대부분의 사람들은 시장이 과열되고 나서야 뒤늦게 투자에 나서 상투를 잡거나 실패하곤 한다.

‘소문에 사고 뉴스에 팔아라.’ 는 말은 선점의 중요성을 강조한 것이고, ‘동네 아줌마도 다 알면 투자하지 말라’는 말은 시장이 과열되어 투자에 나서봤자 손해만 본다는 뜻이다.

시장을 선점할 능력도, 의지도 없는 대다수의 투자자들은 사실 금방 뜨거워지고 금세 식어버리는 ‘냄비’와 같다. 

시장이 과열될 때까지 아무 생각이 없다가 ‘지금이라도 투자하지 않으면 큰 손해를 보지 않을까?’ 하는 생각이 들어 갑자기 투자 열기에 휩싸이기도 하고, 시장에 침체 기미가 조금이라도 보이면 언제 그랬냐는 듯이 싸늘히 식어버린다. 시장이 과열되면 매도해서 이익을 본 뒤 시장이 침체해 시장이 냉각되면 투자에 나서는 ‘부자’들과 상반된 행보를 보인다.

시장이 침체해 있으면 언젠가는 시장은 회복되기 마련이다. 시장이 회복기를 넘어 과열되면 다시 언젠가 침체하기 마련이다. 공급과 수요의 법칙에 의해 부동산 시장 역시 침체기와 회복기, 과열기, 하락기 등을 거친다.

대부분의 사람들은 침체기보다는 과열기에 부동산 투자를 감행한다. 이때 하는 부동산 투자를 ‘폭탄 돌리기’ 혹은 ‘양 떼 효과’라고 한다. ‘폭탄 돌리기’는 언젠가는 거품이 걷힐 부동산을 비싼 값에 사다가 값이 폭락하면 큰 손해를 본다는 뜻이다. 

‘양 떼 효과’는 무리에서 혼자 뒤처지거나 동떨어지는 것을 싫어해서 따라 하는 현상으로, 사람들이 투자하니까 아무 생각 없이 따라 하다가 상투를 잡는다는 것을 빗대서 하는 용어다.

폭탄을 돌리든 양떼를 쫒아다니든 중간 정도에만 서 있으면 손해를 볼 일은 없다. 문제는 폭탄을 받았는데 터진다든지 양 떼의 꼬리에 있어서 절벽으로 떨어지는 것도 모르고 계속 쫓아다닐 때 생긴다.

그렇다고 부동산 투자를 아예 하지 않는 것은 해답이 될 수 없다. 월급쟁이나 자영업자들이 아무리 돈을 아끼고 열심히 모은다고 해도 오르는 렌트비나 건물값을 쫓아갈 수 없기 때문이다. 특히나 노후 재테크가 중요하게 부각되고 있는 현실에서 부동산 재테크는 필수가 아니라 거의 생존에 가깝다.

부동산 안목을 키워야 양 떼 앞에 선다

양 떼의 꼬리를 면하려면 시장에 대한 안목을 먼저 키워야 한다. 시장이 어떻게 돌아가는지를 알아야 어떤 게 돈이 되는 정보인지, 그 정보를 어떻게 하면 남보다 먼저 알아차릴 수 있는지를 알 수 있게 되기 때문이다. 

안목을 키우는 가장 좋은 방법은 부동산 스승을 모시는 것이다. 그 스승은 책이나 강의가 될 수도 있고, 지인이나 부동산 전문가가 될 수도 있다.

요즘은 잘 찾아보면 가치 있는 부동산 책이 많이 나온다. 약장수의 책이 아니라 고수의 혼이 담긴 책을 찾아 읽는다면 당신의 눈은 한층 밝아질 수 있다. 부동산 투자 관련 세미나를 듣는 것도 매우 좋은 방법이다. 

부동산에 정통한, 혹은 성공 투자의 길을 아는 멘토를 만난다면 당신의 안목은 매우 좋아질 수 있다. 

대부분의 우리는 현재 자신의 자산포트폴리오를 볼 때, 본인이 현재 운영하고 있는 가게나 사업이 잘 안되거나, 나이가 들어서 더 이상 일 할 수 없을 때 지금의 수입을 대체할 수 있는 방법으로는 어떤 것들이 있는지, 노후대책 수단으로 상가 등 수익성 부동산에 왜 미리미리 투자해 둬야 하는지 고민하거나 공부하지 않는다. 

그리고는 ‘주변에서 부동산으로 돈을 벌었다고 하니 나도 해볼까?’라고 쉽게 생각하거나 ‘잘 아는 사람이 조언을 하니 그게 맞겠지’라며 너무 쉽게 결정을 한다. 

사람들은 대부분 내 집 마련을 하거나 부동산 재테크를 할 때 내가 취득한 부동산의 가격이 오를 것이라고 기대한다. 그러나 부동산은 ‘매매’를 통해 거래가 이뤄진다. 

즉, 매매를 통해 수익을 얻은 사람이 있다면 매매를 통해 손실을 얻은 사람도 있을 수 있다. 그 균형점에서 내가 어디에 서 있는지에 대한 정확한 이해가 중요하다. 가격이 오르는 부동산은 언제까지 오를 수 있을지에 대한 고민이 필요하고, 가격이 떨어지는 부동산은 언제까지 떨어질지에 대한 고민이 필요하다. 

그리고 답을 찾는 데까지는 오랜 시간이 걸린다. 부동산으로 성공한 사람들의 조언도 들어보고, 현장에 가서 확인도 해보고, 의문이 있으면 그것이 풀릴 때까지 시간을 충분히 두고 답을 찾아야 한다. 

자신의 판단이 잘못되어 빨리 매도를 해야 할 경우를 대비해 그 해결책까지 마련하고 나서 실행에 옮겨야 한다. 부동산 가격에 영향을 미치는 요소는 매우 많고 그 요소들도 매우 복잡하게 얽혀 있어 많은 경험과 지식이 없다면 시행착오를 겪을 수밖에 없다.

부동산으로 부자가 된 사람들은 절대 성급한 결정을 하지 않는다. 성급하게 결정할 수 있는 단순한 사안이 아니기 때문이다. 

부동산에 대한 ‘관심’으로 시작해 ‘고민’으로 이어지고 그 고민에서 얻어진 결과가 자기 자신을 ‘설득’시킬 수 있을 때 비로소 ‘결정’을 해야 한다는 것을 부동산 투자 고수들은 너무도 잘 알고 있다. 

부동산으로 성공한 사람은 그만의 이유가 분명히 있다. 멘토의 조언을 맹신해서는 안 되지만 적어도 그 조언들 중 자기 자신을 설득시킬 수 있는 멘토링에 대해서는 귀담아들을 필요가 있다. 

그리고 이를 자신이 성장하는 데 적절히 활용할 수 있어야 함께 성장할 수 있다. 한 명의 진정한 멘토가 자신의 인생을 바꿀 수 있다. 훌륭한 부동산 투자의 결실은 투자가의 부단한 노력과 안목, 그리고 전문가와의 끊임없는 정보교환과 대화를 통한 정보입수의 산물이라 할 수 있다.

우승을 해본 사람만이 우승하는 방법을 안다고 했다. 부동산으로 돈을 벌어본 사람만이 성공 투자의 방법을 안다. 그런 사람들을 멘토로 삼으라. 

양 떼 효과는 부동산에서 항상 일어나는 현상이다. 당신은 양 떼의 앞에 설 것인가, 맨 끄트머리에 머물 것인가. 이것이 당신에게는 지금 가장 중요한 문제다.

상업용 투자 전문가

에드워드 최

문의: 214-723-1701

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* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.