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공인회계사 서윤교

코로나19를 거치면서 전 세계적으로 부동산가격이 급등하여 부동산 매매로 인한 자본 이익(Capital Gain)이 많은 분들은 어떻게 하면 세금을 적게 내는가가 하는 것이 부동산을 소유하고 계신 분들의 초미의 관심사다.

“모든 소득에는 세금이 부과된다”는 것이 세계 모든 국가의 조세원칙인데 소득이 발생했는데 세금을 내지 않아도 된다거나 지금이 아닌 언제일지 모를 미래로 세금 내는 것을 유예할 수 있다면 누구나 그렇게 하고 싶어 할 것이다. 

“모든 소득에는 세금이 부과된다”라는 조세원칙 1조에 예외가 있는데 이것이 미연방세법(Internal Revenue Code) 1031조에 써 있어서 통상 ‘1031 Exchange’라고 한다.   

1031 Exchange란 세금을 내지 않고 건물이나 땅 같은 부동산 등을 사실상 사고파는 것을 일컫는다. 사실상 부동산을 사고파는 행위지만 세법에서는 Exchange, 즉 교환이라고 한다. 

‘1031 Exchange’를 시행하는 데는 크게 다음과 같은 4가지 선행되어야 할 조건들이 있다.

1. 땅, 건물 등 부동산만 가능

2017년까지는 비즈니스 장비 같은 동산도 1031 Exchange가 가능했으나 2018년부터는  땅, 건물과 같은 부동산만 가능하다.  

부동산  매매(앞으로 교환이라 칭한다)의 경우 적용 범위가 매우 광범위하여 어떤 종류의 부동산과 교환이 가능하다.

즉 임대 수입이 나오는 임대 주택을 팔고 상가 건물 등이나 땅, 사무실 건물들과 교환이 가능하다. 2018년부터 바뀐 부분은 기계 난 장비 또는 비즈니스 같은 동산은 팔았을 때 세금 유예가 안되고 반드시 세금을 내야 한다는 점이다. 

동산이란 땅과 건물을 제외한 거의 모든 것이라고 생각하면 큰 무리가 없다. 그중에 우리가 1031 Exchange라는 개념이 없이 일상생활에서 유용하게 사용했던 것이 새 자동차 구입 시 사용하던 자동차를 트레이드인(Trade In) 하는 것도 세법상으로는 1031 Exchange에 속하기 때문에 2017년까지는 세금을 내지 않았는데 2018년부터는 자동차를 Trade In을 하더라도 자동차가 부동산이 아니기 때문에 더 이상 1031 Exchange의 적용을 못 받고 이익분에 대해서는 세금을 내야 한다.

2.  매매한 부동산은 투자 목적으로 소유하고 있었던 것들로 제한한다. 

따라서 납세자가 주거지로 살고 팔았던 집은 원칙적으로 배제되고 주식이나 채권 같은 유가증권도 이 세금유예 혜택을 받을 수 없다.

3. 45day / 180day

납세자의 부동산을 판매할 날로부터 반드시 45일 내에 자기가 구매하고자 것을 3개 이내로 선정해야 하고 (3개 이상 선정할 수도 있으나 special rule이 적용) 180일 내에 그중에서 매입할 것을 선택하여 매매 절차를 완료해야 한다.

일반적으로 날짜 계산을 할 때 토요일이나, 일요일 그 밖의 법정 휴일이 끼면 그다음 날로 계산하는 것이 통례이나 1031 Exchange의 경우 이 같은 예외 규정이 적용되지 않는다. 예를 들어 180일째 되는 날이 일요일인 경우 closing company는 토요일과 일요일은 일을 안 하므로 금요일까지 모든 closing을 마쳐야 한다. 하루만 늦어도 세금 연기 혜택을 볼 수 없다.

4. 납세자가 매도한 매매 대금은 납세자가 아닌 제3자(Qualified Intermediary)에게 위탁해야 한다.

이것은 납세자의 매매 대금을 납세자가 마음대로 관리할 수 없게 하기 위함이다. 

1031 Exchange는 어디까지나 교환을 목적으로 세금 유예가 성립되는 것이기 때문에 납세자가 새로운 부동산을 closing 할 때까지 납세자의 매매 대금은 제3자가 갖고 있다가 closing 을 할 때 직접 closing company로 송금하게 된다. 이때 제3자란 납세자와 지난 2년 동안 관계가 있었던 납세자의 변호사, 회계사, 부동산 에어전트, 납세자의 종업원 등은 될 수 없다.

그동안 비즈니스의 장비나 기계 등에도 적용되었던 1031 Exchange가 2018년부터는 자동차 세차장과 같이 동산과 부동산을 함께 구매하는 경우에는 세금보고 시 자산을 정확히 분류하는 것이 중요해졌다. 이를 Asset Allocation이라고 하는데 반드시 전문가의 도움을 받아야 한다.

1031 Exchange는 판 금액보다 구입금액이 더 많고 은행융자도 기존의 융자보다 구입 부동산의 융자가 더 많아야 100% 세금 유예 혜택을 볼 수 있고 그렇지 않을 경우에는 부분적으로 세금이 발생한다. 

한번 시작한 1031 Exchange는 죽을 때까지 계속해야 하며 죽기 전에 매매를 하면 그동안 유예되었던 모든 세금을 한꺼번에 내야 한다. 

위에 소개한 1031 Exchange는 물론 IRS가 법을 제정하고 세법에 나와 있는 적당한 절세의 도구이긴 하지만 IRS 입장에서 보면 어쨌든 받아야 할 세금을 못 받는 것이기 때문에 세무감사와는 종류가 틀린 1031 Exchange가 과연 적법하게 적용되었는지를 조사하는 1031 Exchange만을 조사하는 감사가 나올 확률이 있으니 위에서 언급한 유의 사항들을 반드시 지켜야 한다.